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精彩内容

【主持人】楼市限购政策出台，使得商业地产投资日益火热。然而由于商业地产的投资需要较多的资金，一般的投资者很难去分一杯羹。但是，分割式产权商铺由于总价相对低，这也成为不少中小投资者的选择，不过，最近有投资者向我们栏目报料，他们非常后悔投资了中港金岸的分割式商铺，这究竟是怎么回事呢？我们一起来看。

【正文】投资者周女士告诉记者，去年3月份，她路过罗湖金岸时，有销售人员向她推荐中港金岸商业城的铺位，而她看中了二楼一间9平米左右的铺位。销售人员表示如果周女士一次性付款的话，可以享受九五折优惠，只要支付四十五万就可以买到铺位了。

【同期声】投资者周女士：他说那就给你算，算到六十三万多，两年租金就从你的房价里面减，按照你那个房价的8%这样减，两年大概就减去十来万，那最后算到就是四十五万，我刷了两万块钱的订金。

【正文】周女士表示，今年1月份，当她再次到中港金岸商业城查看情况时，有销售人员再次向她推荐铺位，声称现在铺位折扣更优惠，原本一楼一百多万的铺位，如今只要四十多万就可以买到。这让周女士觉得自己亏大了。

【同期声】投资者周女士：那我说你们这缩水这么厉害，那么之前买的顾客不要跳楼啊！我说那二楼的店铺，那是更不值钱啊！他们说这跟我们没关系，我们只管买（卖）房，那你原来买的是一个愿打一个愿挨。

【正文】周女士说，不仅是铺位价格缩水，当她拿到房产证后，发现铺位的实际使用面积也没有9平米，只有4平米左右，如此算下来的话，铺位每平米的均价达到十万元。那么周女士当初为何急匆匆地付钱投资呢？她解释称，因为当时现场看铺的人很多，销售人员又一再强调铺位销售火热，所以她才立刻支付定金的。但后来却发现热销现象好像并不是那么回事。

【同期声】投资者周女士：因为中间我几次去看到的面孔都是那个，谈的那些人，跟销售人员都是一样的面孔，那我说这个顾客应该是不同的面孔，为什么还是这些人啊，我就起了怀疑。

【正文】投资者杨女士证实了周女士的说法。她告诉记者，去年12月份，她在中港金岸销售现场看到不少人在抢购，广播频繁传出铺位被订购的消息。当时她被现场热烈气氛感染，便立刻支付了一间十三平米铺位的首付款。

【同期声】投资者杨女士：你要要的话就先交首付，交一个六成的首付。我说没有这么多钱，他说有多少钱就交多少钱吧，然后当时我手上有十几万的卡，全部都划给他了，划了十四万六千。

【正文】杨女士说，后来由于家里急需用钱，她提出了退款的要求，但是中港金岸的销售人员表示退款的话，要扣除五万元定金，而如果杨女士是觉得铺位价格过高，他们可以再给杨女士便宜一些。

【同期声】投资者杨女士：退房他就说再给你少一点，少一点啦，然后降到三十九万五，我觉得他们这里哪里都不对劲，怎么这房子几天之间少了几万块钱呢。

【正文】相比周女士和杨女士，投资者赖小姐对中港金岸商业城降价的行为更加不满，她告诉记者，去年5月份，她花了70多万购买了二楼一间面积4平米左右的铺位，结果现在居然只要40多万了。

【同期声】投资者赖小姐：就是几个月相差三十多万，同样的铺位，你说有可能吗？如果是真正的，不会相差那么远的。

【正文】那么为什么中港金岸铺位价格会大幅下降呢？投资者们随后致电销售热线进行询问。一名工作人员表示，不同铺位的销售价格不一样，再加上目前正在清盘，所以才出现价格波动大的现象。随后，中港金岸销售人员还极力向投资者推荐铺位，声称现在投资购买性价比更高。

【同期声】中港金岸销售人员：不用考虑了，再考虑就没有了，没买你赶紧过来买啊！原价是七八十万，现在是四十万到五十万。

【正文】对于中港金岸销售人员的说法，部分投资者十分不满，他们质疑自己当初购买铺位的价格过高，现在价格几乎腰斩，投资严重缩水，这让他们损失惨重。

【同期声】中港金岸已购铺业主：当初是一次性付款九五折，很贵的哟！现在就这么便宜，那么他们不闹事吗？

【同期声】中港金岸销售人员：闹什么闹呢，人家清盘价卖关你什么事呢？你卖白菜也是啊，钱赚回来了，就剩那两颗白菜，也送人就送人啦！卖就卖，不卖就送熟人啦！就这么简单啦！

【主持人】投资者们声称中港金岸销售过程中制造铺位热销假象，短时间内大幅降价，导致他们的投资严重缩水。那么中港金岸商业城铺位的销售究竟是什么情况呢？分割式产权商铺打折销售又是什么原因？继续看记者的调查。

【正文】记者在网上查询得知，罗湖金岸是深圳市万年青房地产开发有限公司2003年建设的商住楼。在深圳市规划和国土资源委员会的官网上，记者看到罗湖金岸的裙楼确实处于登记销售的状态。为了进一步了解情况，记者来到罗湖金岸的附近询问详情。附近的地产中介告诉记者，此前罗湖金岸的裙楼是洗浴中心，后来才被人买下来，改造成为中港金岸商业城的。

【同期声】地产中介人员：（这栋楼是新建的吗，之前做什么的）?建了十几年了。（之前它不是开商场的吗）？之前是桑拿，不是商场。（是开发商他自己改造的吗）？不是开发商，是另外一个。打个比方你是原来的开发商，你买过来重新隔成一间一间的卖。

【正文】随后，记者进入罗湖金岸中港金岸商业城的销售处，发现现场气氛非常热闹，几乎所有桌子都坐满人，销售人员正在热情地介绍铺位。一位销售人员告诉记者，因为中港金岸商业城2月1号就要开业了，所以目前正在打折出售仅剩少量的铺位。

【同期声】中港金岸销售人员：十来间。（比较少了啊）。对啊，一楼跟二楼三楼各有几间，过完明天就不卖了。（明天就不卖了）？对。（一共有多少间啊）？六百多套，现在十来套。（其他都卖完了）？对。

【正文】销售人员介绍，铺位前两年统一交给开发商深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司管理，年租金按照铺位总价8%返还，在购铺总价里扣除，所以再加上折扣的话，原本一百多万的铺位，如今只要交五十多万就可以买到了。

【同期声】中港金岸销售人员：（那我的租金是什么时候开始算）？三月份开始算嘛。一个月8个点从楼价扣完了，这间铺位扣完之后是五十五万嘛，一口价。

【正文】同时中港金岸的销售人员表示，因为目前正在打折销售，想要投资的话非常划算，而且前来看铺的人也很多，所以记者最好尽快交钱购买，不然铺位很快就卖光了。之前投资者介绍现场销售火爆的情况，有可能是开发商瑞丰恒业公司制造的假象，那么事实情况是否如此呢?

也尝试与其它购房者交流时，大部分人不理睬记者，而当记者和这些买房人接触，也引起销售人员的警觉。

【同期声】中港金岸商场工作人员：（你这上面有分开零租的吗）？没有了，这边可能租完了。走吧！我们下去吧！（租完了？刚才他说这边可能还有）。你问一下招商吧，好不好。走吧！！！

【同期声】中港金岸销售人员：（原来这里是商场吗）？不是，咱们下去吧！！！

【出镜】根据中港金岸销售人员的说法，中港金岸商业城铺位的年租金按照总价8%返还，以投资者赖小姐的铺位来计算，她购买近10平米的铺位花了70多万，按照8%来计算的话，每平米的月租金为四百多元。如果是一楼相同铺位的话，由于销售总价更高，每平米的月租金可能也会相应上涨。那么中港金岸铺位出租时，是收取多少租金的呢？

【正文】记者随后到中港金岸的招商处询问租赁情况。一名负责人告诉记者，目前二三楼的全部铺位已经租赁出去，只剩一楼还有部分铺位可以出租。他表示，一楼铺位的租金每平米从一百多元到两百多元不等，租赁合同为两年一签，但这个租金大大低于中港金岸返还给投资者的数额。

【同期声】中港金岸商场招商人员：租金啊？（对啊）。我跟你说了，这个租金价格180（元）。（180）？180。（180一平米）？对啊。

【正文】记者询问租金为什么低于商场返租给业主的价格时，这名工作人员表示，因为商场刚开业，这样做的目的是为了吸引商铺进驻，尽快将商场做强做大。如果是品牌店铺进驻的话，甚至可以免租20个月，而且免租条件也可以相应放宽。

【同期声】中港金岸商场招商人员：我给你做，免你租金。（全免的话你们怎么收回成本）？现在问题是我们要把商场做起来，因为二楼三楼招满了，一楼现在在品牌升级。（但是我也不是做品牌啊）！二楼三楼是做品牌服装，一楼以服装为主。（就是对我开的店没有要求）？不要求。（不要求）？嗯。

【正文】根据中港金岸招商工作人员的说法，为了将商场做旺，他们甚至开出了免租的条件。那么这个商场未来会发展起来吗？附近的一些地产中介却并不看好。一名中介告诉记者，中港金岸虽然位于罗湖口岸，但是由于这边毗邻高架桥，车流多人流少，进出关的人也很少会经过这边，所以中港金岸商业城想要发展起来存在不小的难度。

【同期声】地产中介人员：（金岸的你觉得怎么样）？那铺面我看不怎么样，你看人流那么少，有谁过去啊。（这边不是口岸吗？我以为人很多）。口岸都是往这边走啊，都不会往那边走啊！

【正文】此外，有地产中介表示，这种分割式产权商铺的投资风险要比住宅地产要大，因此他并不建议投资分隔式产权的商业地产。

【同期声】地产中介人员：房产的话就算跌了，你至少还可以住人。那你商铺的话一定要出租。那说白了，如果说你搞不起来或者不旺的话，你找人租都会比较难。

【主持人】根据记者的调查发现，分割式产权商铺投资如果经营管理不善的话，后期将很难确保投资收益。那么分割式产权商铺可能存在怎样的风险呢？在投资商业地产时，投资者又该如何保障自己的权益呢？继续来看记者的调查。

【正文】为了进一步了解情况，记者对罗湖区一些分割式产权的商场进行了调查，位于罗湖区嘉宾路的天玓商场就是其中之一。有知情人告诉记者，天玓商场开业不到半年，但是商场人气不旺，面临经营难的困境，不少业主要求退铺。

【同期声】知情人：天玓一直也是在拖着没有开业，拖了好几个月之后才开业，开业之后商场里面寥寥无几，没有人。

【正文】为了证实知情人的说法，记者随后也到天玓商场进行查看。记者发现商场的人流量确实较少，有店主甚至向记者倒起苦水，声称他进驻商场两个多月，一直没有什么生意，虽然铺位租金比商场承诺给业主的租金便宜了不少，但由于经营困难，现在他们还拖着商场管理部门，一直没交租。

【同期声】天玓商场商户：当初他们跟业主说得很好，五百一个平方租出去。但是现在租我们呢多少，七十五！！（七十五一平方啊）？对。

【正文】实际上，在深圳有不少分割式产权的商铺都曾出现过业主、租户和开发商、管理处闹纠纷的情况，包括我们栏目报道过的福田购物公园、彩福大厦以及中港城商场，这些商铺由于产权分散、小业主人数众多导致管理混乱，出现经营困难、甚至无法招商的情况。不过，当分散的业主联合起来之后，其中一些商场的局面得到了有效改观。

【同期声】彩福大厦招商处业主代表：我们彩福的特殊情况是这样子的，我们这都是有小产权的。业主已经基本上全部都委托我们了。

【同期声】彩福大厦招商处工作人员：业主不对商铺的，我们（业主代表）对接商铺，也对业主。

【正文】对此，有地产业内人士认为，相对投资其他商业地产项目来说，投资分割式产权商铺的风险相对较大，因为此类商铺是开发商为快速回笼资金而做出的销售策略，如果商铺周边环境和规划并不理想的话，未来发展起来可能比较困难。

【同期声】房地产开发业内人士郭澍楠：开发商自己形成一种经营管理来经营，然后来招租，形成一种若干品牌在一起的，这种我觉得未来前景应该是有担忧的。经营一旦不好的时候呢，你买的这个小铺啊，不三不四，你根本做不了事的，那产权也没有价值。

【正文】对于中港金岸投资们的遭遇，有律师表示，开发商降价销售铺位属于市场行为，已购铺的投资者不能据此要求退款，如果投资者们要求解除合同的话，必须出具相应的证据证明开发商存在欺诈行为。

【同期声】律师潘翔：按合同法的规定，要鉴定开发商是采取了欺诈的手段，小业主应该举出比较充分的证据，要证明开发商隐瞒了真实情况，掩盖了事实真相，骗取小业主签订了合同，骗取小业主交纳了购房款。

【出镜】分隔式产权商铺存在投资的风险，所以投资者购铺前一定要擦亮眼睛。分隔式产权投资风险只是商业地产投资风险中突出的部分。有资料显示，从2008年至今，商业地产的投资年增幅一直保持在20%以上，但随之而来的问题就是，现在商业地产投资的风险也开始显露出来。

【正文】去年，媒体报道了李嘉诚的李氏家族连续抛售内地写字楼等商业项目，万达搭伙百度腾讯做电商，据此有地产业内人士表示，电商冲击、运营难的确是商业地产面临的挑战，线上线下融合发展，成为商业领域达成的共识，未来商业地产将导入文化、艺术等新兴因素，营造创新购物环境氛围。

【同期声】房地产开发业内人士郭澍楠：体验是网络体验不了的，现在整体的商业就是以主题公园，再加体验的，再加零售的，这样的为主。

【正文】有专家告诉记者，国家对住宅地产出台收缩政策后，商业地产的开发进入快速发展的阶段，一些没有经验的开发商进入商业地产，如果运营管理服务没做好的话，后续将会对商业地产行业造成很大的负面影响。

【同期声】专家宋丁：如果是再往后两年走的话，可能我估计会有一批的开发出来的，投了很大资金进入的商业地产，面临未来整个市场推广的压力，甚至不排除有少量可能要走到一个非常麻烦的边缘去。